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不動産売却における減価償却とは?計算方法や注意点を解説

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不動産売却における減価償却とは?計算方法や注意点を解説

不動産売却における減価償却とは?計算方法や注意点を解説

不動産を売却すると税金がかかる可能性があり、課税の有無を調べるなかで減価償却が必要になることも多くあります。
しかし減価償却とは一般的に聞き慣れない言葉であり、意味や対応法がよくわからないことも多いはずです。
そこで今回は、不動産売却時の減価償却とは何か、また減価償却費の計算方法や注意点を解説します。

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不動産売却時に必要な減価償却とは?

減価償却とは、一般的には事業者が対象の資産の価値を少しずつ経費として計上していく手続きのことです。
しかし不動産売却時におこなうものは、手放した建物の価値を経年劣化の分だけ減らす手続きを指します。
この手続きにあたり、建物の元の価格から差し引く金額を減価償却費と呼びます。
売却した不動産に建物が含まれる場合、減価償却をおこなわないと譲渡所得を正しく計算できず、課税の有無もわかりません。
そのため、不動産売却が終わったら、売主が自分で減価償却費を計算して減価償却をおこない、譲渡所得や課税の有無を調べる必要があります。

不動産売却時の減価償却費の計算方法

減価償却費は、現在では定額法で割り出すのが基本であり、具体的には以下の計算式で算出します。

減価償却費=建物の購入費×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造で決まっている係数で、RC造やSRC造なら0.015、木造なら0.031などになっています。
経過年数は、物件を購入してから売却するまでの期間のことであり、建物の築年数ではないので注意が必要です。
減価償却費を算出後、以下の計算式で減価償却ができ、不動産を売却した時点での建物の取得費が算出されます。

建物の取得費=建物の購入費-減価償却費
建物の取得費を算出できると、以下の計算式で譲渡所得が算出でき、プラスの場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告が必要です。

譲渡所得=売却価格-(建物の取得費+売却経費)

不動産売却時の減価償却費に関する注意点

売却した建物の購入費がわからなければ、減価償却費を割り出せず、以後の計算もおこなえません。
そのようなケースに備え、不動産の売却価格の5%を概算取得費として使えるようになっています。
元の購入価格がわからなくても、概算取得費を使うことで、譲渡所得は算出できます。
なお、譲渡損失が発生していた場合、税金はかからないので確定申告は必要ありません。
しかし、赤字を申告すれば、損益通算によって節税できる場合もあるため、譲渡損失が出た場合も必要に応じて確定申告をおこなうことをおすすめします。

まとめ

減価償却とは売却した建物の価値を経年劣化の分だけ減らす手続きであり、その際に用いるのが減価償却費です。
減価償却費の計算式は少し複雑なので、各用語の意味に注意しながら計算してください。
減価償却費の計算が不可能なときは概算取得費を使うなど、注意点もあわせて押さえておくと安心です。
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