民法改正で「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」の概念が導入されました。
商品の売買契約において不備や不良があった場合に、売主が買主に対して責任を負う必要があります。
不動産売却を検討している方のために、契約不適合責任とは何か、従来の瑕疵担保責任との違いや注意点について解説します。
不動産売却における契約不適合責任とは
契約不適合責任とは契約の内容に合わない場合の売主の責任のことです。
種類、品質、数量に関して契約の内容に合わないものがあるときに、売主が責任を負い、買主を保護する制度です。
従来の責任は「隠れた瑕疵」が問題でしたが、契約不適合責任は隠れていたかどうかではなく、契約書に記載があるかないかが問題です。
この新たな責任は売買契約だけではなく、請負契約にも適用されます。
たとえば、システムやWEB開発、コンテンツ制作などの場合も該当してきますので、契約書の記載内容には注意が必要です。
瑕疵担保責任との違い
従来の責任との違いは、売主の責任が重くなり、買主を保護しようとする点にあります。
売主に請求できる要件
瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」ですが、契約不適合責任は「契約の内容に合わない場合」となります。
買主が請求できる権利
瑕疵担保責任では「契約解除」、「損害賠償」、契約不適合責任ではそれらにくわえ、「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」も認められます。
損害賠償責任
瑕疵担保責任は「無過失責任」、契約不適合責任は「過失責任」となります。
不動産売却時の契約不適合責任の注意点
具体的にはどんな注意点があるのでしょうか。
特約・容認事項を記載する
売買契約書の特約・容認事項欄に物件の気になる点はすべて記載し、売主の責任を明確にすることです。
物件の現状や契約条件を明確に買主に知らせておけば、責任を問われるリスクを減らすことができます。
設備に関する責任
中古住宅の設備は多少の不具合があることが一般的で、一切の責任を負わないことを契約条文に記載することが重要です。
責任の通知期間を設定する
目的物の不具合などを買主が通知する期間は民法上では1年ですが、この規定は任意規定なので、買主が了承すれば自由に通知期間を定めることができます。
インスペクションが望ましい
物件の内容を明確にし、トラブルを避けるために、事前にインスペクションをおこなうことが望ましいといえます。
インスペクションとは、住宅構造上主要な部分などについて、専門家による目視や計測などの調査をおこなうことです。
まとめ
やや専門的になりましたが、不動産の売買をするときには民法の知識は欠かせませんので、基本的なことはマスターしてください。
不動産売却時には売買契約書に物件の内容や現状を具体的に、明確に記載しておくことが重要です。
新たに導入された責任の趣旨を十分に理解し、トラブルを回避し不要な責任を問われないよう対策をとり、満足度の高い不動産売却をおこないましょう。
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